Dottor Sacchetti ci fa una breve presentazione di Unicasa e di come è nata questa idea di business?

Unicasa è un progetto nato nel 2006 / 2007; l’obiettivo è stato ed è quello di realizzare una rete di amministratori di condominio e di gestire migliaia di unità immobiliari (attualmente a Milano e provincia il gruppo di amministratori Unicasa, 11 professionisti, gestisce oltre 12.000 unità immobiliari, principalmente nuclei familiari).
La società sviluppa il progetto con l’affiliazione in franchising di amministratori di condominio. Lo sviluppo sul territorio prevede che a livello provinciale venga creata la struttura dell’Area Developer (amministratori di condominio esperti con portafoglio clienti consolidato) che applica localmente le procedure ed i sistemi di Unicasa Italia.
L’affiliato è normalmente un giovane che ha appena avviato / sta avviando l’attività; ha molto tempo a sua disposizione che deve utilizzare per avere una sempre maggiore fidelizzazione del cliente.
La società eroga servizi centralizzati di contabilità / fiscalità per i condomini, è la centrale acquisti dei prodotti / servizi destinati ai condomini, organizza ed attua azioni di marketing.
Gli obiettivi del progetto sviluppato sono principalmente quello di perfezionare un diverso modello di gestione dei costi di manutenzione per i fabbricati in condominio, proponendo costi “certi e predefiniti” in accordo con i partner, manutentori e assicurazioni e quello di soddisfare i bisogni dei clienti degli amministratori di condominio (famiglie, proprietari ed inquilini).
Partendo dall’anomala (rispetto le esperienze e le normative Europee) situazione del mercato Italiano della gestione e amministrazione di stabili in condominio (mercato che ha un valore annuo pari all’1,8% del PIL Nazionale), abbiamo immaginato che la professione di amministratore di condominio dovesse e potesse cambiare, anticipando l’inerzia del Legislatore.
L’analisi del mercato della “amministrazione di condominio” è stata vista, forse per la prima volta, dal punto di vista del Cliente e dei Suoi bisogni.
Sono stati così evidenziati i “bisogni primari” del Cliente condomino: avere attenzione e risposte, avere sicurezza del proprio denaro gestito da terzi, contenere i costi di gestione e diminuire la conflittualità

Quali sono a suo parere le maggiori criticità che incontrano gli amministratori di condominio nello svolgimento delle loro mansioni?

Rispondere ai bisogni del Cliente ,è stato quindi questo l’ obiettivo del progetto Unicasa ITALIA: dare al Cliente la presenza, l’attenzione e le tempestive risposte dell’amministratore, e quindi dare all’amministratore più tempo per il proprio Cliente e supportarlo con tecnici specializzati per rispondere a bisogni ed alle domande del Cliente
Aiutiamo l’amministratore a migliorare le sue capacità di comunicazione, perché possa gestire le conflittualità all’interno della “comunità condominio”, per “migliorare la vita” dei Clienti, contenendo gli alti costi della conflittualità stessa e consolidando il rapporto fiduciario con il Cliente.

Infine, con le strutture centralizzate ed il rispetto di procedure che prevedono la separazione dei compiti e delle responsabilità, gestiamo il denaro del Cliente con trasparenze e sicurezza.

Obiettivi primari sono stati e sono quindi quello di riavvicinare l’amministratore Unicasa al proprio Cliente, quello di restituire all’amministratore Unicasa il tempo indispensabile per seguire e verificare in prima persona i problemi e le esigenze del Cliente e quello di supportare l’amministratore Unicasa con strutture centralizzate.

Condominio ed eco-sostenibilità, cosa si è fatto di buono con le recenti novità normative e cosa ci sarebbe ancora da fare?

Le strutture centralizzate di Unicasa consentono  di elaborare progetti di ristrutturazione e di valorizzazione dei fabbricati gestiti, confezionando operazioni finanziate con la collaborazione di Harley & Dikkison.
In particolare negli interventi finalizzati al risparmio energetico riusciamo a produrre progetti che, finanziati e quindi con rimborsi pluriannuali, vengono pagati in pochi anni dai Clienti con i minori costi di gestione e con il beneficio fiscale dato dalle attuali facilitazioni previste dalle Stato.

Per quanto riguardo le facilitazioni fiscali sarebbe utile avessero proiezione nel tempo più lunghe, così da consentire una seria programmazione dei lavori che l’amministratore può proporre ai Clienti.
Lo Stato potrebbe pensare ad incentivi più lunghi negli anni e nello stesso tempo introdurre un sistema premiante, con maggiori benefici in relazione al tipo di intervento e quindi di livello di efficientamento raggiunto.

Anche la normativa in materia di condominio entrata in vigore a giugno 2013 (lg. 220/2012) avrebbe potuto fornire strumenti più incisivi per lo sviluppo di progetti di investimento finalizzati all’efficientamento dei fabbricati gestiti.
Evidente è la contraddizione laddove l’art. 1118 C.C. permette, e quasi favorisce, la rinuncia da parte del singolo condomino “all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.
Il legislatore ha complicato la vita dell’amministratore e del condominio introducendo tale possibilità, in contraddizione con la normativa che in Italia, proprio per favorire il risparmio energetico, da anni non permette di costruire fabbricati con oltre cinque unità immobiliari dotate di “riscaldamento autonomo”.
Complicazione ed errore interdisciplinare che il legislatore ha commesso probabilmente cercando di eliminare le problematiche che sono state causa delle tante controversie dibattute nei tribunali, non considerando che una norma così liberale potrebbe portare alla situazione paradossale in cui un numero significativo delle unità immobiliari rinunci all’utilizzo dell’impianto centralizzato, quindi senz’altro con un aggravio di spesa per gli utilizzatori del servizio centralizzato. Chi sarà in tale situazione a creare “squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”: il primo o l’ultimo rinunciatario del servizio?

Michele Sacchetti, Presidente di Unicasa Italia

Ilaria Rega