La normativa sul risparmio energetico è quanto mai complessa ma per le regole da usare per votare le relative delibere condominiali ci vuole una speciale attenzione.

Partiamo dalla riforma (legge 220/2012). Qui venivano definite due possibilità:

1)   se si trattava di “innovazione” il nuovo articolo 1120 del Codice civile prevedeva di poterle votare senza la maggioranza speciale per le innovazioni (2/3 dei millesimi e la maggioranza dei condòmini); in questo caso non serviva dotarsi di attestazione o certificato energetico; ricordiamo che per innovazione si intende qualsiasi opera nuova che, andando oltre la conservazione, l’ordinaria amministrazione o il godimento del bene comune, lo modifica totalmente o parzialmente, quindi deve trattarsi di qualcosa che vada nell’interesse di tutti o buona parte dei condòmini;

2)   l’articolo 26 della legge 10/91, anch’esso modificata dalla legge 220/2012, prevede invece che in generale (innovazioni o meno) per tutte le opere di contenimento del consumo energetico una maggioranza semplificata: almeno 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei presenti in assemblea (che siano almeno 1/3 del totale dei condòmini), purché in presenza di attestazione o certificato energetico.

Su questa situazione è intervenuto il decreto legge 145/2013, che dal 24 dicembre 2013 ha cancellato la prima ipotesi, lasciando solo la seconda. Così, in ogni caso, le opere di risparmio energetico potevano essere votate in assemblea con la maggioranza semplificata ma obbligatoriamente con attestazione o certificato energetico o Ape. In corso di conversione in legge (la 9/2014), però, le cose sono cambiate ancore. Così, dal 21 febbraio 2014, la legge n. 9/2014 è tornata sui suoi passi eliminando la correzione del Dl 145/2013 e quindi si è tornati al doppio regime precedente.

Il problema ora, a bocce ferme, è capire se l’ipotesi prevista dall’articolo 1120 ha una sua valenza originale, oppure se si sovrappone al dettato dell’articolo 26 della legge 10/1990. Sembrerebbe che la differenza tra le due ipotesi consista nel dire che gli interventi dell’articolo 1120 del Codice civile sono quelli che hanno carattere “innovativo” (cioè comportano la realizzazione nell’edificio di una vera e propria “opera nuova”, prima non esistente) ma non sono “certificati” tecnicamente, mentre per quelli di cui all’articolo 26 della legge 10/91 (a prescindere dal fatto che siano o meno innovazioni) è richiesto «un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato». Nel concreto, però, sembra evidente che questa sarà la strada più praticabile, e per due ragioni:

1)   la maggioranza più semplice

2)   la verifica fatta sull’effettivo risparmio energetico, in linea con tutte le norme in materia e con gli orientamenti dell’Ue.

In ogni caso, anche per il periodo dal 23 dicembre 2013 (entrata in vigore del decreto legge) al 21 febbraio 2014 (entrata in vigore della legge di conversione 9/2014), con la cancellazione di quella modifica semplificativa del Dl 145/2013, di fatto la legge 220/2012 non ha mai smesso di essere in vigore. Quindi, le eventuali delibere approvate in quel periodo facendo riferimento a innovazioni senza attestato o certificazione energetica, sono pienamente valide.

Saverio Fossati

Saverio Fossati, si occupa di immobiliare dal 1987: mercato, territorio, leggi, edilizia, urbanistica, tecnologie, disagio abitativo. Prima come free lance (sul Corriere della Sera e il Mondo). Poi, dal 1994, come giornalista assunto a Gente Money (Rusconi) e, dal 1999, al Sole 24 Ore.