La canna fumaria in condominio è sempre fonte di polemiche. Spesso giustificati: vuoi perché dà nell’occhio, vuoi perché, non ben progettata, è causa di odori e fumi molesti (le cosiddette “immissioni”). Questo, naturalmente, accade quasi sempre per le canne fumarie che servono ai pubblici esercizi, come ristoranti e pizzerie, ma anche quelle di chi si è distaccato dall’impianto centralizzato e ha realizzato un suo impianto automo di riscaldamento, mentre le canne fumarie del riscaldamento centralizzato, di norma, non causano problemi.

Sulla questione è intervenuta la Cassazione, con due sentenze: una del 2012 (la 2471) e una piuttosto recente, la 4936 del 30 gennaio 2014.

La prima sentenza ha stabilito che la canna fumaria non è una costruzione vera e propria ma un semplice accessorio di un impianto. La distinzione è importante, perché non valgono le regole sulle “distanze” fissate dall’articolo 907 del Codice civile, che fissa a 3 metri la distanza minima dal fondo del vicino. Quindi, anche se la canna fumaria corre a pochi centimetri dalla finestra, c’è poco da fare. Occorre semmai rivolgersi al giudice per chiedere che vengano eliminate le immissioni, e in questo caso entra in scena l’articolo 844 del Codice civile, che però lascia al giudice valutare se l’immissione sia veramente intollerabile. In ogni caso, ha pure precisato la sentenza 2471/2012, si può liberamente installare una canna fumaria sul muro condominiale, purché non si alteri la “destinazione d’uso” dello spazio comune, non si impedisca l’utilizzo del muro agli altri condomini e non si pregiudichi il decoro architettonico dell’immobile. Insomma, qualche paletto c’è ma niente di automatico: ai condomini infastiditi o limitati nei loro diritti non resta che un contenzioso dagli esiti incerti. Il nodo è stato proprio il riconoscimento da parte della Cassazione che non si tratta di una costruzione e quindi le distanza minima non vale: prima, dato che difficilmente la canna si collocava  a una distanza inferiore a 3 metri da una finestra, era facile intervenire. Ora, invece, è più complicato.

Con la sentenza dello scorso gennaio, invece, la Cassazione ha  messo a segno un altro mezzo punto a sfavore dei condomini danneggiati dalle canne fumarie. Affermando che in ogni caso qualsiasi lamentela sul rispetto delle distanze in condominio deve essere riferita a quanto dice il regolamento comune del fabbricato, che prevale sul Codice civile. Quindi, se questo non dice nulla, vuol dire che le distanza sono del tutto liberalizzate.

In sostanza, quindi, per installare una canna fumaria in condominio bisogna verificare il regolamento condominiale. Se questo non mette ostacoli, di fatto nessuno può impedire l’installazione, a meno che i condòmini ostili non riescano a trascinare la questione in Tribunale dimostrando che è stato violato il decoro urbano della facciata (cosa che, soprattutto nei cortili interni, è difficile), oppure il diritto di tutti i condomini di usare il muro del fabbricato (difficile anche questo, dato che non saranno mai in molti a realizzare una pizzeria o a distaccarsi dall’impianto centralizzato) o infine, e qui hanno qualche possibilità di successo in più, invocando le norme in materia di igiene e salubrità ambientale (articolo 844 dal Codice Civile): i fumi emessi non devono infatti risultare pericolosi per la salute e la sicurezza di chi abita nell’edificio.

Saverio Fossati