Angelo Luigi Camillo Ciribini

Presso l’Università degli Studi di Brescia, ci si sta ponendo un interrogativo fondamentale, in relazione alla natura evolutiva del Bene Immobiliare o Infrastrutturale.
In attesa di considerare Cespiti quali l’Aeroporto o la Ferrovia, l’attenzione si è focalizzata sull’Ospedale e sulla Scuola.
Il primo elemento da cui partire è stato, ovviamente, la Fisicità del Bene Tangibile, la sua capacità di generare la Spazialità (gli aspetti distributivi e connettivi) attraverso l’Oggettualità (gli elementi costruttivi e impiantistici).
Tale attenzione a elementi costitutivi di un sapere consolidato sono, tuttavia, fortemente sollecitati da quegli aspetti che, non potendo più ricorrere a espressioni novecentesche che richiamino una concezione meccanicistica, anziché «funzionali», chiameremmo «operazionali».
In altri termini, l’enfasi riposta sul Ciclo di Vita, che, a sua volta, è indotta da formule contrattuali quali, ad esempio, il Leasing Immobiliare, il Contratto di Disponibilità, il Contratto di Prestazione Energetica con Garanzia di Prestazione, la Concessione, ha, anzitutto, concentrato la riflessione sulla Vita Utile di Servizio del Manufatto: o almeno sulla parte di essa rilevante ai fini dell’esecuzione delle pattuizioni contrattuali.
Naturalmente ciò ha richiesto che sia la componente immobile (le parti del Bene) sia quella mobile (gli «arredi») fossero considerati alla luce della Evoluzionalità e della Flessibilità.
Il comportamento del Manufatto nel tempo, in virtù di un impegno contrattuale, diviene, quindi, tratto centrale, acuìto, talvolta, dall’influenza che l’Utenza può giocare come soggetto attivo (si pensi ai Performance-Based Contract).
L’affermazione, o almeno la popolarità di queste forme contrattuali si deve, in parte, alla carenza di risorse della Domanda, in ispecie Pubblica, ma, in ogni caso, trasferisce l’oggetto, la posta in gioco, sulla contrazione dei Costi Operativi.
Questi costi, però, pur apparendo di diversi ordini di grandezza superiori ai Costi Realizzativi e ai Costi Manutentivi, dipendono largamente dalla Fase Progettuale dell’Opera, benché essa, in quanto a incidenza economica, appaia, al confronto, irrilevante.
Ecco, dunque, che compaiono espressioni come Post Occupancy Evaluation e Soft Landings a sottolineare il rilievo che l’«operatività» del Bene può assumere.
Poiché, tuttavia, è evidente che la Validazione di essa avviene successivamente al collaudo del Cespite, occorre ricercare modalità differenti che agiscano nel corso della Progettazione.
In questa ottica, la Modellazione Informativa e la Concezione Computazionale (lo schizzo architettonico, il calcolo strutturale e impiantistico, la modellazione energetica, acustica, illuminotecnica) cercano di assolvere al compito di configurare e di prevedere le Prestazioni del Bene.
È chiaro, però, che, a questo punto, l’Utenza, la Fruizione, iniziano a svolgere un ruolo essenziale, non solo in termini «partecipativi» – si pensi al Co-Housing o al Co-Working -, bensì pure in termini «produttivi»: come dimostra il Workspace Management.
Ecco allora che il Modello Informativo consente di offrire il presupposto per utilizzare i dispositivi della Gamification al fine di simulare i Comportamenti degli Utenti, ovverossia Clienti, e, di conseguenza, di ideare, di concepire, i Servizi erogabili.
Si tratta di un passaggio fondamentale, poiché fa del Cespite un Oggetto Servitizzato, vale a dire, strumento intrinseco di Erogazione delle Attività svolte in relazione a esso.
È questa una considerazione gravida di conseguenze, dato che potenzialmente essa fa decadere il confine sussistente tra Core Business e Facility Management, ma, soprattutto, perché rende il Bene Immobile caratterizzato da flussi di persone e di cose, lo rende dinamico.
Una simile condizione, tuttavia, non si restringe a se medesima, poiché qui concorrono due determinanti sostanziali:
1) gli Utenti si relazionano al Manufatto anche allorché si trovano al di fuori di esso;
2) le esigenze degli Occupanti si individualizzano sempre maggiormente.
Questi caratteri, perciò, sono destinati a incontrare i paradigmi della Connettività e della Cognitività.
In primo luogo, non solo, gli Utenti comunicano con meccanismi regolatori del Bene Immobiliare o Infrastrutturale (il termostato intelligente ne è l’emblema), ma, specialmente entrano in dialogo con esso, consentendone l’apprendimento di tratti comportamentali specifici, così come indossando dispositivi che trasmettano in tempo quasi reale, ad esempio, i parametri fisiologici, ovvero interagendo direttamente col Modello Infomativo Operazionale alimentato anche dai flussi informativi che scaturiscono dalla Sensoristica.
Tali Beni, a loro volta, sono altresì connessi con ogni genere di Entità (Reti, Veicoli prospetticamente Autonomi e Sostenibili, e così via): Machine To Machine, Man To Machine.
Geolocalizzazione e Telemetria si associano, dunque, a Cognitività per dar luogo a una vera e propria Industry of Behaviours, in cui i Manufatti siano in grado, attraverso opportuni Modelli e adeguate Analitiche, di recepire le aspettative personalizzate degli Occupanti/Utenti, anche nella fattispecie di attrezzare in tempo reale spazi e arredi nei confronti di Sentiment (stato di salute o stato d’animo) della Persona (ad esempio, Paziente o Viaggiatore) allorquando essa si trovi ancora a distanza dal Cespite.
A ciò, infine, aggiungiamo il dialogo contrattualizzabile che concerne il componente costruttivo, non solo impiantistico, sensorizzato e connesso al Produttore originario in ottica di Self Procurement e, immancabilmente, la Cyber Security.
Possiamo ancora parlare di Edifici Intelligenti, di Domotica? Oppure, più credibilmente, siamo in presenza di un cambio di paradigma, di una cesura epistemologica per il Settore?