Rubrica a cura di Annalisa Ferrazzi

Qualche settimana fa per il Quotidiano Immobiliare scrissi un articolo in cui sostenevo che il ciclo di vita di un condominio non dista poi molto da quello di un essere umano, evidenziando in particolare come entrambi invecchiassero, ma anche come per entrambi valesse il principio più seguo una sana “manutenzione” e più è probabile che sia longevo. In quell’articolo sottolineavo altresì l’importanza di considerare l’immobile un prodotto finanziario perché solo in questo modo si dà evidenza ad ogni singolo proprietario condominiale del valore intrinseco alla propria unità abitativa e quanto sia possibile o meno aumentare tale valore attraverso opere di riqualificazione e/o di ristrutturazione.

Harley&Dikkinson di recente è stata ad un tavolo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti volto a dare risposte alle sfide territoriali e organizzative connesse alle dinamiche di sviluppo nelle Città metropolitane, in coerenza con gli obiettivi di Europa 2020 allo scopo di promuovere il contenimento di consumo di suolo e rispondere ai bisogni abitativi riusando l’edificazione esistente.

Essendoci stato chiesto un parere in merito, abbiamo presentato in quell’occasione l’ipotesi di andare ad agevolare la sopraelevazione dei condomìni interessati ad interventi di riqualificazione, ovviamente con l’esclusione degli edifici sottoposti a vincolo monumentale e, laddove previsto, previo parere delle Commissioni paesaggistiche.

Partendo infatti dalla considerazione che il condominio è un prodotto finanziario, mai come in questo caso se ne possono vedere le rilevantiimplicazioni. Una riqualificazione condominiale che preveda anche il rialzo di un piano dello stabile, statisticamente non viene mai a costare meno di 2 mln di euro. Considerato che almeno un 5% dei condomini in Italia (ad oggi 1 mln e 100 mila), corrispondente a circa 55.000 edifici, avrebbe la possibilità di accedere a tale opportunità l’ammontare totale dell’operazione per il Paese si aggirerebbe attorno ai 110 Mld di euro senza alcuna incidenza di spesa per lo Stato.

Avendo capito la portata di tale iniziativa, i diversi delegati si sono dimostrati, oltre che grati per il nostro contributo, estremamente interessati a portare avanti il progetto.

Ma perché un condominio dovrebbe accettare di fare un tale investimento?

La previsione di premi volumetrici per gli interventi di efficientamento energetico, prevista ad esempio dalla Legge Regionale n. 38 del 10/11/2015, non costituisce un mero intervento agevolativo, ma, creando valore (nuova volumetria), consente ai proprietari di autofinanziarsi per la realizzazione degli interventi di efficientamento, senza pesare sulle finanze pubbliche.

Lo strumento potrebbe trovare applicazione anche con riferimento agli interventi di messa in sicurezza degli edifici.

Il Presidente di Assocond, l’Avv. Franco Casarano, ci ricorda, tenendo conto delle altre fonti normative in merito (Direttiva Europea n. 32/2006, D.Lgs. N. 115/2008, D.Lgs. N. 102/2014) che ci sarebbero effettivamente delle integrazioni non banali da proporre per una nuova normativa, ovvero:

1. La nuova volumetria, ottenuta con la realizzazione degli interventi, dovrebbe costituire un bene “condominiale”, ovvero di proprietà di tutti i condomini.
2. La nuova edificazione, conseguente all’utilizzo della nuova volumetria, dovrebbe essere quasi sempre realizzata in sopraelevazione dell’esistente.
3. Il diritto di sopraelevazione è attribuito dall’art. 1127 C.C. al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, il che si pone in conflitto con l’utilizzo della nuova volumetria da parte della collettività dei condomini. Sulla questione sarebbe perciò necessario porre attenzione per introdurre i correttivi del caso.
4. Un ulteriore ostacolo alla piena efficacia della normativa sui bonus volumetrici é rappresentata dalla previsione che impone, nel caso di vendita di un bene immobile “condominiale”, la volontà unanime di tutti i condomini, così che la commercializzazione della nuova edificazione realizzata, essendo di proprietà comune di tutti i condomini, potrebbe essere ostacolata dalla mancanza di unanimità.

Tenuto conto che:

• il codice consente di procedere alla delibera per la realizzazione di interventi innovativi finalizzati al contenimento dei consumi energetici con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio
• il meccanismo del bonus volumetrico (e la conseguente sua utilizzazione – realizzazione e vendita) costituisce parte integrante dell’intervento mirato al contenimento dei consumi energetici, trattandosi dello strumento finanziario che ne consente la realizzazione,

ne consegue che sarebbe del tutto coerente e ragionevole prevedere per la delibera di vendita della nuova realizzazione la stessa maggioranza prevista per deliberare l’intervento di efficientamento (la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).

È evidente a questo punto che affinché il progetto possa conseguire pienamente gli effetti auspicati l’ottica di revisione delle leggi vigenti debba essere inclusiva di questa opportunità, ma ci auguriamo che essendo finalizzata ad un bene comune, il bene del condominio valga bene una norma!