di Valentina Fortin

Nel 2015 è finita la fase recessiva, ci fa sapere il CRESME, e si sta avviando un nuovo ciclo.

L’Italia ha vissuto tra il 1996 e il 2015 il sesto ciclo edilizio, cicli che si sono succeduti dal secondo dopoguerra; oggi con l’avvio del “settimo ciclo”, dato il profondo processo di riconfigurazione che il settore ha vissuto durante la crisi, e quello che ci attendiamo avverrà nei prossimi anni, è forse più esplicativo parlare di “primo ciclo dell’ambiente costruito” – lo ha definito Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme. Con questa definizione si sottolinea, da un lato l’importanza della riqualificazione del patrimonio esistente, quasi il 73% del valore della produzione del settore nel 2016, e dall’altro che questo mercato non può essere più solo letto attraverso la sua variabile “edilizia”, ma attraverso l’integrazione tra costruzioni, impianti e servizi.

Questo è il mercato della riqualificazione e della gestione del patrimonio del costruito.

Le analisi condotte dal CRESME presentano una fuoriuscita del settore delle costruzioni dalla crisi e l’ingresso, già dal 2015, in una fase di mercato più positiva. Guardando al futuro, le previsioni al 2020 descrivono una fase espansiva che andrà rafforzandosi negli anni, e sono orientate da quello che si potrebbe definire “ottimismo contenuto” che deriva dallo studio dei numerosi indicatori che il mercato e i sistemi informativi ci offrono.

Ma quanto vale il mercato della riqualificazione?

Nell’ultimo decennio si è verificato un importante cambiamento nel settore delle costruzioni: la spesa per investimenti per intervenire sul patrimonio del costruito esistente supera il livello destinato alla nuova costruzione: in valori costanti, a prezzi 2005, siamo su un livello pari a 68 miliardi di euro destinati alla manutenzione straordinaria, contro i 64 miliardi destinati lo stesso anno alla nuova costruzione.

Il mercato della riqualificazione è molto ampio e per questo motivo è possibile analizzarlo sotto diversi punti di vista. Uno dei caratteri principali del mercato della manutenzione straordinaria è la sua “stabilità”: fino al 2012 gli investimenti sono andati a scemare, riducendosi dell’11,5%, ma alla fine del 2016 è stato registrato un recupero non indifferente della perdita subita. Nel 2016 il valore del rinnovo straordinario è pari a 70,2 miliardi (67% investimenti in costruzioni), se a tale cifra si somma la manutenzione ordinaria, l’incidenza di tutto il mercato del riuso sale al 73% dell’output complessivo. Ovvero si parla di un mercato che in media negli ultimi due anni vale 120 miliardi di euro, ergo più del 7% del PIL nazionale.

Continuando nella nostra analisi, un altro dato molto interessante è caratterizzato dal rinnovo incentivato ovvero quelle misure fiscali volte ad agevolare il mercato del recupero e quello dell’efficientamento energetico. Il Cresme stima che, sulla base degli studi condotti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dall’ENEA, l’importo dei lavori incentivati è pari a più di 27 miliardi, 16% del mercato complessivo e 32% del rinnovo straordinario. In particolare, per quanto concerne il mercato abitativo più della metà di tutti gli investimenti risulta veicolata dagli incentivi per la generica riqualificazione.

A livello territoriale, si presenta, nelle regioni meridionali, un progressivo aumento dei lavori incentivati (tassi superiori al 70% nel dato totale e superiori al 90% con riferimento al rinnovo generico) – dati di fonte MEF. Mentre per quanto riguarda la propensione alla riqualificazione edilizia, calcolata come quota di abitazioni ristrutturate nel 2015 rispetto allo stock residenziale, sul territorio sono evidenti le tendenze al rinnovo nelle regioni settentrionali – dati di fonte ISTAT.

Il tasso di crescita degli investimenti nel settore delle costruzioni nel 2016 è del 2,2%, mentre nel 2017 sarà del 2,6%. “Il mercato è trainato nel 2016 dagli investimenti in manutenzione straordinaria e riqualificazione del patrimonio energetico, dalle opere pubbliche e dall’edilizia non residenziale di nuova costruzione. Il motore principale della nuova fase ciclica – ha spiegato Bellicini – è l’attività di manutenzione straordinaria e ordinaria del patrimonio esistente che per l’Italia vale l’82%”.

In conclusione, rispetto agli argomenti trattati per quest’anno in questa rubrica “Le lune del mercato immobiliare” in cui ho cercato di descrivere sotto differenti aspetti l’andamento del mercato, possiamo dire che un aspetto importante per lo scenario delle costruzioni dei prossimi anni sta nelle dinamiche del mercato immobiliare. Gli svariati studi che sono stati condotti mostrano un mercato in ripresa e l’avvio di un nuovo ciclo che dovrebbe vedere già dal 2017 non solo una persistenza della crescita delle compravendite ma anche una ripresa dei prezzi. Si tratta di una situazione diversa dai cicli del passato, per le mutate condizioni di partenza, economiche e demografiche, per le dimensioni e le varie tipologie del prodotto edilizio richiesto, ma la crescita dei valori immobiliari e degli scambi è comunque un elemento di grande importanza per il settore delle costruzioni. L’atteso aumento dei prezzi porterà a rianimare la domanda di investimento, anche in relazione ai bassi tassi di interesse che caratterizzano l’economia.