Articolo tratto dall’uscita su Focus del Quotidiano Immobiliare del 8-9-15
Partiamo da una verità finalmente sempre più diffusa: gli immobili non sono immobili. Chi ancor oggi crede che una volta costruito, una volta allacciati gli impianti, anche di ultima generazione, un immobile rimanga immutato nel tempo e necessiti al massimo di qualche ritocco di colore, è rimasto indietro.
Un immobile va manutenuto e dopo al massimo una decina d’anni rivalorizzato.
L’operazione di gestione, per conto del proprietario, supervisione e controllo di immobili commerciali, industriali o residenziali è compito indiscusso del property manager che deve quindi seguire processi e munirsi di sistemi e manodopera necessari per gestire il ciclo di vita della proprietà (acquisto, controllo, contabilizzazione, responsabilità, manutenzione, utilizzo/locazione e vendita) ed essere costantemente aggiornato sulle novità legislative.Dal lato della fornitura energetica,la propensione del mercato europeo è quella di andare verso una chiara divisione dei ruoli tra chi fornisce il combustibile e chi installa e gestisce l’impianto, con una tendenza sempre maggiore a premiare la capacità tecnica della gestione operativa.
In tema di manutenzione entrano, in gioco fattori quali la gestione della sicurezza attiva e passiva di chi lo abita, il controllo e l’efficienza dei consumi quotidiani, e in un domani non troppo lontano, la predizione e l’adattamento alle condizioni climatiche e ambientali in cui l’edificio è ubicato, arrivando così ad un immobile sempre più “parlante”, interattivo.
Oggi le tecnologie possono essere di grande aiuto per la gestione efficiente ed efficace dei patrimoni immobiliari. L’integrazione delle soluzioni informative presenti sul mercato (quali es. IWMS – Integrated Workplace Managememt System; BMS –Building Management System, Internet delle cose, Big Data,… )dà luogo a piattaforme dei servizi all’immobile on cloud che aggregano i diversi attori operanti nell’immobile, fino ad ora separati tra loro, e che sfruttando le possibili sinergie generano un valore in termini di benessere degli occupanti ed efficacia della gestione, inimmaginabili fino a pochi anni fa.
Si tratta di un ecosistema informativo disegnato intorno all’unità abitativa che connette gli amministratori con iproprietari e i fornitori di servizi professionali che iscritti alla piattaforma offrono le proprie prestazioni agli utenti condominiali. Attraverso la piattaforma i proprietari sono connessioni con la propria casa e da remotocontrollano la stessa o gestiscono il profilo di utilizzo e dispongono di tutte le informazioni tecniche di riferimento dell’unità.
La connessione con i servizi esterni consente di accedere ai servizi professionali messi a disposizione dalle imprese che, proponendosi all’interno della piattaforma offrono un canale preferenziale per le proprie attività, come ad esempio le manutenzioni, le pulizie, il facchinaggio, i servizi di lavanderia, di ristorazione, consulti professionali e legali.
L’Internet delle cose e la domotica monitorano in tempo reale lo stato di salute degli impianti, la salubrità degli ambienti e possono generarealert laddove registrino un guasto o identifichino valori anomali (manutenzione predittiva) e attivare automaticamente i fornitori più appropriati per la tipologia di servizi necessaria.
Con l’avvento di questi nuovi strumenti, l’impresa che interviene su un edificio può garantire dunque al cliente una valutazione e manutenzione continue dello stato dell’immobile dopo l’intervento. Tale aspetto incide fortemente sul rapporto tra committente e impresa andando a rivalorizzare quest’ultima in un’ottica di maggiore responsabilità e continuità relazionale. In altri termini l’intervento spot sarà sempre più rimpiazzato da un servizio di gestione duraturo e valutabile in ogni momento anche a livello georeferenziato.
A fronte di ciò cresce di pari passo l’esigenza formativa delle aziende ma anche di chi amministra l’immobile, il property manager di cui si diceva sopra.
Secondo una ricerca del Consiglio europeo delle professioni immobiliari (Cepi), pubblicata nel 2008, gli amministratori condominiali in Italia sono all’incirca 300mila circa più del triplo di tutti quelli dei Paesi Ue messi insieme. Solo l’8% però fa l’amministratore per professione (25.000) mentre 240.000 amministrano solo uno stabile, il più delle volte quello dove vivono. Lo iato è evidente.
Già la riforma 220/2012 e ora il DM 140/2014 preludono a una mutazione genetica dell’amministratore di immobili, imponendo obblighi e oneri che, nell’interesse dei condòmini, in sostanza preannunciano un profilo con una cultura immobiliare volta ad affrontare aspetti gestionali concreti, anche sotto per esempio il profilo finanziario ed economico. Un ruolo sempre più propositivo, in stretto collegamento con professionisti e imprese di vario genere in grado di risolvere rapidamente e nella maniera più soddisfacente, sotto il profilo della qualità e del risparmio, tutti i problemi del condominio garantendone altresì, dove possibile, un’effettiva e completa valorizzazione.
Harley&Dikkinson vanta un’esperienza ultradecennale nel settore degli immobili, e in qualità di arranger tecnico finanziario ha tutte le potenzialità per poter promuovere, in compliance con le associazioni della categoria, la crescita da amministratore a property manager di chi voglia abbracciare la professione nella sua visione più completa, lungimirante e internazionale. H&D Academy, rivolta a professionisti dell’immobile, Aziende e Amministratori di condominio, offre, in particolare, un corso completo sulla gestione degli immobili condominiali agli amministratori professionisti che, credendo nell’imprescindibile evoluzione del loro ruolo, desiderano accedere ad un percorso formativo completo e altamente qualificante con relative ricadute positive e concrete in termini di relazione e di business.
Infine, uncenno alla finanza e al mondo assicurativo per dire che con una regia si fatta, Istituti di Credito e Società assicurative valuteranno senz’altro e rispettivamente più bancabile e più sicuro un edificio inserito in un tale “ecosistema” rispetto ad uno che non lo è.
Articolo redatto con il contributo dell’Ing. Giuseppe Capicotto, General Manager Italia di eFM.
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