di Annalisa Ferrazzi

È entrata in vigore lo scorso 1° novembre la Direttiva 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive, di seguito “MCD”) che introduce una serie di novità rilevanti in materia di credito immobiliare per aumentare la trasparenza ed evitare le crisi del passato. Si tratta per esempio di novità relative ai contratti di mutuo al TAEG, al merito creditizio ai mutui in valuta estera, fino alla valutazione degli immobili forniti in garanzia.

Con un quadro normativo più equilibrato in materia di offerta ai consumatori di contratti di credito immobiliare  (crediti garantiti da ipoteca o finalizzati all’acquisto di immobili residenziali) si vogliono dunque ampliare le regole di trasparenza contrattuale affinché, da un lato, il consumatore possa effettuare una scelta informata e consapevole e, dall’altro, sia consentito al finanziatore di selezionare attentamente le richieste di finanziamento e il conseguente accesso al credito di soggetti a elevato rischio di insolvenza.

Emerge un’evidente necessità per le banche di compiere uno sforzo notevole in termini di compliance per ridefinire gli attuali assetti organizzativi, le politiche di settore, i piani di formazione del personale dipendente.

In particolare, infatti, la normativa richiede che il finanziatore, prima della conclusione del contratto o di essere vincolato da un’offerta, svolga un’attenta e approfondita valutazione attuale e prospettica del merito di credito del consumatore. Per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca devono essere applicati elevati standard di valutazione degli immobili.

La valutazione del merito creditizio non deve dunque basarsi sul valore del bene immobile in garanzia, pure necessario, ma sulla capacità del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all’obbligo di restituzione di quanto ricevuto; questo in un’ottica di garanzia sia per il consumatore sia per la banca che – si rammenti la recente crisi finanziaria scatenata dai mutui sub prime – potrebbe non recuperare il debito a causa di una crisi del mercato immobiliare che renda difficile la vendita del bene ipotecato.

Tutto ciò va a confermare quanto già sostenuto in una visione d’insieme del mercato che avevo dato in un articolo del Quotidiano Immobiliare di qualche settimana fa in cui riconoscevo il condominio come un vero prodotto finanziario.

Scrivevo infatti che essendo l’ammaloramento di un immobile ormai un dato di fatto, dobbiamo accettare che anche un edificio abbia un suo ciclo di vita e che di ciò sempre di più stiano tenendo conto anche gli istituti di credito non solo per interventi in riqualificazione, ma soprattutto nella concessione di mutui di acquisto.

I costi di gestione relativi all’immobile oggetto della compravendita, in quanto incidenti sulla effettiva capacità di spesa, e dunque di restituzione del debito da parte dell’acquirente divengono dunque e per esempio un’unità di misura rilevante al fine di stabilire la finanziabilità di un proprietario di casa.

È chiaro, tra l’altro, che più vengono procrastinati i lavori e più si aggravano le condizioni dello stabile che richiederà dunque un investimento via via sempre più consistente. Ciò evidentemente non può che ripercuotersi su un’eventuale richiesta di finanziamento tanto più se questa va a sommarsi al precedente prestito d’acquisto.

Per rispondere a questa esigenza profilavo due ipotesi chiaramente collegate allo stato reale dell’immobile. Se l’immobile è giovane o comunque non necessita ancora di importanti interventi strutturali, sarebbe consigliabile una manutenzione continua e regolare per garantirgli una più lunga durata e una miglior conservazione.

Laddove invece si parli di edifici vetusti, la maggior parte, costruiti senza particolari accorgimenti né strutturali né di risparmio, (basti pensare che il 50% del parco immobiliare risale tra il 1945 e il 1980), più si allungano i tempi e più lo stabile può divenire, nel migliore dei casi un prodotto finanziario senza appeal per il mercato e, nel peggiore, una bomba ad orologeria.

In tal senso prima si interviene e prima si evitano tragedie. Ma come convincere il malato a curarsi? o in questo contesto, come “assistere” e promuovere la decisione dell’assemblea del condomino cercando di convincere i proprietari a sostenere l’investimento? Dicevo che “il medico” prima di tutto deve essere credibile e se parliamo di condominio come di un prodotto, abbiamo detto, finanziario, è fondamentale che chi ne parla in assemblea abbia le competenze non solo tecnologiche relative all’intervento ma anche finanziarie per promuoverne gli strumenti più idonei e realmente vantaggiosi per tutti. Oggi non si può più sostenere che questi non ci siano, piuttosto faticano ad arrivare all’interessato. Le soluzioni finanziarie esistono, ma come avviene per il malato, le cure non sono uguali per tutti. Ecco perché chi gestisce un immobile non può prescindere dal conoscerle. Un professionista preparato sul piano tecnico-finanziario questo lo sa e sa qual è la cura migliore per il proprio “paziente”. Perché vivi più a lungo e meglio, anche finanziariamente!