di Matteo Perini

villette1Le aree dismesse industriali sono ormai presenti nelle nostre città e rappresentano un potenziale danno territoriale, sociale ed economico costituendo un pericolo per la salute, per la sicurezza urbana e sociale e per il contesto ambientale e urbanistico in cui sono inserite. Il recupero delle stesse pertanto rappresenta un’attività di interesse generale e di pubblica utilità.

È questo il riassunto di quanto proposto dal disegno di legge 1836 “Misure per favorire la riconversione e la riqualificazione delle aree industriali dismesse” presentato al Senato: in pratica prevede l’istituzione, presso il Ministero dello sviluppo economico, di un Fondo con dotazione pari a 150 milioni di euro da utilizzarsi nel triennio 2015-2017. Le risorse del Fondo sono destinate al finanziamento di progetti di riconversione e riqualificazione delle predette aree, previa individuazione e riconoscimento fra quelle di rilevanza regionale o nazionale che si trovano oggi in parte o totale abbandono. Ciascuna regione procede all’individuazione di tale aree attraverso la collaborazione con i comuni del proprio territorio.

L’obiettivo è quindi quello di minimizzare il consumo di suolo consentendo le attività edilizie di recupero delle aree già edificate o urbanizzate mediante il recupero strutturale e funzionale, senza l’impiego di nuovi suoli edificabili, e anzi recuperando paesaggisticamente le aree tipicamente industriali attualmente dismesse o abbandonate, site spesso all’interno o a ridosso dei grandi centri abitativi, che tornerebbero così a nuova vita.

Ma quali sono i progetti di riconversione possibili? Come è possibile riqualificare queste tipologie di aree?

Una delle possibili risposte è il condominio orizzontale, reinterpretazione delle vecchie tipologie a corte o delle più moderne villette a schiera.

Di che cosa si tratta?

Per rispondere a tale domanda partiamo riportando di seguito il testo dell’art. 1117-bis c.c., che così recita: “le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

La giurisprudenza (Cass. 4 novembre 2010 n. 22466), già prima della riforma del condominio (legge n. 220/2012), aveva stabilito che le norme che regolamentano il condominio negli edifici riguardano anche il così detto condominio orizzontale. La legge, però, ha dato la certezza che solamente una norma positiva può dare.

È inteso che l’applicazione della disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. è dipendente dall’effettiva esistenza di parti comuni condominiali, anche se tuttavia è sufficiente che uno solo dei beni o servizi di cui all’art. 1117 c.c. siano in comune per poter parlare di condominio.

Si pensi alle villette o alle corti che, se pur apparentemente indipendenti, sono in realtà inserite in un complesso delimitato da un cancello, con strade illuminate al suo interno. Secondo la giurisprudenza questo è sicuramente un condominio e quindi necessita di essere gestito secondo le norme che regolano tale fattispecie e che ben conosciamo (codice fiscale, amministratore, regolamento condominiale ecc.)

Abitare in queste moderne corti significa interpretare i riferimenti architettonici della cultura industriale del secolo scorso attraverso l’utilizzo di materiali e tecnologie appartenenti ai nostri giorni, spostando il fascino dei materiali tradizionali con l’eccellenza tecnica di nuove superfici e finiture, dando vita a contesti in linea con uno stile di vita dinamico e contemporaneo.

Gli spazi verdi saranno centrali in questi nuovi progetti e fruibili da tutti gli occupanti dei singoli appartamenti, che godranno così della vista inedita di un paesaggio campestre con lo sfondo dei più moderni palazzi contemporanei, garantendo al contempo il giusto grado di privacy.

Senza dimenticare che gli ampi spazi a disposizione potranno permettere la realizzazione per gli occupanti di aree per il benessere e il fitness, attività importanti per coltivare una migliore qualità della vita in ambito metropolitano, ma anche palestre attrezzate, piscine riscaldate, sauna, bagno turco, idromassaggio.

La riconversione di queste aree avverrà attraverso l’utilizzo dei più moderni materiali e tecnologie, tenendo in particolare considerazione il rispetto dell’ambiente e della salute degli abitanti, oltre che adottando processi costruttivi e scelte tecnologiche avanzate e consapevoli.

Oggi è concretamente possibile realizzare un percorso progettuale che renda la casa un luogo favorevole alla salute dell’uomo assicurando il massimo comfort ambientale, ma spesso la disponibilità di suolo è alquanto limitata: ecco che il condominio orizzontale sembra la scelta più indicata per la riconversione e la riqualificazione delle aree industriali che altrimenti continueranno a giacere nel loro stato degradante e di abbandono.