Torniamo a parlare di cohousing dal punto di vista finanziario, associandolo ad una nuova formula smart particolarmente gradita dalle banche e non solo. Mi riferisco al rent to buy, una nuova modalità di compravendita che ha fatto da poco ingresso nell’ordinamento italiano, disciplinata dall’articolo 23 del decreto Sblocca Italiae che prevede tre caratteristiche distintive:

– immediata concessione in godimento di un immobile a fronte del pagamento di canoni da parte dell’acquirente (ovvero versando al venditore un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita da intendersi bloccato per 3 annie poi mensilmente un importo equivalente ad un normale affitto);

– diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene (in quanto metà della quota di locazione viene invece “salvata” e va a creare un deposito che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo di vendita concordato);

– possibilità di chiedere, al momento del rogito, un mutuo per il restante 85% grazie allo “storico creditizio” creato dall’acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla Banca che ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il rent to buy, simile alla rata del mutuo richiesto.

Pur non rappresentando dunque un reale “strumento finanziario” il rent to buy produce, di fatto, notevoli vantaggi economici tanto per l’acquirente quanto per il venditore.

Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie al 50% dell’affitto “salvato” come acconto sul prezzo – 1º vantaggio finanziario – attraverso il quale l’acquirente si dimostra cliente collaudato e con un rating eccellente e ideale a cui poter concedere con tranquillità un mutuo,  i 3 anni sono importanti anche per accantonare la liquidità relativa ai costi che il rent to buyconsente di posticipare – 2º vantaggio finanziario – notaio, imposte, ecc.su cui tra l’altro l’Agenzia delle Entrate ha fornito gli attesi chiarimenti lo scorso 19 febbraio 2015 attraverso la circolare n.4/E dell’Agenzia.

È importante comprendere che, nel programmarent to buy, l’affitto pagato in 3 anni non comporta in realtà un maggior costo rispetto all’acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 anni un mutuo di importo inferiore e con un miglior tasso di interesse può generare un risparmio sui costi del mutuo anche doppio rispetto all’affitto pagato al venditore.

Ecco perché il rent to buyrappresenta una “leva finanziaria gratuita” ed è altrettantoconveniente rispetto al mutuo al 100%!

Ovviamente è necessario però saper personalizzare il rent to buyin modo che rimanga sempre bilanciato tra le parti, anche al variare dell’importo della compravendita: ciò è importantissimo per sfruttare al massimo le sinergie che il contratto crea tra acquirente e venditore, in una perfetta armonia basata sul principio win-win (vinco-vinci).

Il contratto utilizzato, frutto di un lungo ed accurato studio, è stato già collaudato in diverse soluzioni di immobili: immobili nuovi, immobili usati, immobili ristrutturati o immobili in corso di costruzione.

All’interno di questa gamma è possibile a questo punto inserire anche il cohousing di cui tra l’altro esiste già il primo esperimento di contratto in affitto e futura vendita creato in Italia.

Si tratta di Cosycoh, una struttura di otto appartamenti che è stata promossa da Newcohcon una formula molto simile al rent to buya giovani di età inferiore ai 36 anni, fascia demografica particolarmente sensibile al tema per le difficoltà economiche di oggi visto che, anche qualora potesse vantare di un lavoro su cui basare eventuale richiesta di un mutuo, potrebbe non avere a disposizione un capitale iniziale sufficiente.

La risposta è stata oltre ogni aspettativa: più di 250 manifestazioni di interesse raccolte in una settimana!

Il successo ottenuto in termini di domande ricevute ha convinto Newcoh a proseguire su questo binario, portando il rent to buy anche nel nuovo progetto di Chiaravalle (per cui rimando all’articolo di Marco Bolis di lunedì 2 marzo scorso Cohousing: una risposta ai tempi che cambiano).

A conclusione del percorso fatto, potremmo dire che se da un lato ci aspettiamo apertura e volontà da parte degli istituti di credito a dar credito appunto a nuove opportunità di mercato come la riqualificazione, l’efficientamentoenergetico e la valorizzazione degli edifici, dall’altro può essere sempre di più anche il mercato stesso ad offrire soluzioni alternative e originali aventi risvolti economici e sicuro impatto finanziario.

Annalisa Ferrazzi